Как учитывать расходы по приобретению здания более 100 млн. руб. для последующей сдачи в аренду

Вопрос:

ИП на ОСН приобретает офисное здание, стоимостью более 100 млн. руб. (в т.ч. НДС 18%) для последующей сдачи в аренду. В следующем году ИП планирует перейти на УСН. Как нужно будет учесть расходы по приобретению этого здания и НДС, принятый ранее к вычету, при УСН?

Ответ подготовлен с использованием информации из следующих систем:
    СПС КонсультантПлюс: Версия Проф, СС КонсультантФинансист

Ответ:

Согласно пункту 4 статьи 346.25 Кодекса индивидуальные предприниматели при переходе с иных режимов налогообложения на УСН применяют правила, предусмотренные пунктом 2.1 статьи 346.25 Кодекса для организаций

(Источник - <Письмо> ФНС России от 03.09.2015 N ГД-4-3/15507 "О направлении письма Минфина России" (вместе с <Письмом> Минфина России от 26.08.2015 N 03-11-09/49197)).

При переходе организации на УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, в налоговом учете на дату такого перехода отражается остаточная стоимость приобретенных основных средств, которые оплачены до перехода на УСН, в виде разницы между ценой приобретения и суммой начисленной амортизации в соответствии с требованиями главы 25 настоящего Кодекса 

(Источник - п. 2.1, ст. 346.25, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 05.04.2016, с изм. от 13.04.2016) {КонсультантПлюс}).

Отраженную в налоговом учете остаточную стоимость таких активов можно отнести на расходы, учитываемые при УСН. Порядок включения в расходы остаточной стоимости основных средств и НМА, "переводимых" с общей системы налогообложения на упрощенную, зависит от срока полезного использования такого имущества (пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ)

Также при переходе с общей системы налогообложения на "упрощенку" необходимо соблюдать правила ст. ст. 170 и 346.25 НК РФ, которые регулируют вопросы учета НДС переходного периода

(Источник - Путеводитель по налогам. Практическое пособие по УСН {КонсультантПлюс}).

Поскольку организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не признаются плательщиками налога на добавленную стоимость, возникает вопрос о необходимости восстановления и уплаты в бюджет "входного" НДС по остаточной стоимости основных средств … на момент перехода на УСН. Порядок восстановления НДС определен п. 3 ст. 170 гл. 21 НК РФ. Согласно этой норме при переходе налогоплательщика на специальные налоговые режимы в соответствии с гл. 26.2, 26.3 и 26.5 НК РФ суммы налога, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и имущественным правам в порядке, предусмотренном гл. 21 НК РФ, подлежат восстановлению в налоговом периоде, предшествующем переходу на указанные режимы

(Источник - Тематический выпуск: Упрощенная система налогообложения - 2016 (Самохвалова Ю.Н.) ("Экономико-правовой бюллетень", 2016, N 2) {КонсультантПлюс}).